Grundstücksmarkt

Der Zugang zu einem geeigneten Grundstück erfolgt normalerweise auf dem „freien“ Markt über Zeitungsannoncen oder durch Einschalten von Immobilienmaklern. Daneben können auch Anfragen bei Gemeinden zum Ziel führen. Eine weitere Möglichkeit besteht in der persönlichen Einsichtnahme örtlicher Bebauungspläne beim Bauamt der jeweiligen Stadt-/Gemeinde-/Verbandsgemeindeverwaltung und Ergründung der Verkaufswilligkeit der Grundstückseigentümer.

Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit

Grundstücksbesitzer und –verkäufer sollten sich zunächst einmal bei der Bauaufsichtsbehörde (Kreisbauamt) erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar, bzw. auf dem Grundstück ist die Erstellung eines Bauwerks zulässig, wenn

• es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, der mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung über die überbaubaren Flächen und über die Straßenflächen enthält (qualifizierter Bebauungsplan)
• das Vorhaben im Einklang mit diesen Festsetzungen steht
• die Erschließung gesichert ist      o d e r
• es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, aber innerhalb eines im
  Zusammenhang bebauten Ortsteils
• und es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt.
• Im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes bzw. außerhalb eines bebauten Ortsteiles) sind Baumaßnahmen grundsätzlich unzulässig.

Fazit:
Ohne ausreichende benutzbare Erschließungsanlagen,  die die Grundstücke an den öffentlichen Straßenverkehr anschließen, ist ein Baugrundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht.  Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, wissen Sie damit in der Regel noch nicht, wie Sie tatsächlich bauen dürfen.

Das Bauamt gibt zwar Auskünfte über die Bebauungsmöglichkeiten (z. B. Anzahl der Geschosse, Zulässigkeit von Dachausbauten, Platzierung von Garagen und Stellplätzen, Baulinien, innerhalb denen ein Bauwerk zu errichten ist) aber erst eine Bauvoranfrage verschafft Ihnen Klarheit darüber, was auf dem Grundstück im Detail machbar ist und was nicht. Schwerwiegende Hemmnisse könnten z. B. wertvolle Bäume auf dem Grundstück sein; oder der Denkmalschutz erhebt Einwände oder es fehlt eine genehmigungsfähige Zufahrt.

Jede Bauvoranfrage kostet Geld und Zeit. Haben Sie den Kaufvertrag noch nicht in der Tasche, besteht auch noch die Gefahr, dass eventuelle Konkurrenten Ihnen das Grundstück vor der Nase wegschnappen. In solchen Fällen sollten Sie mindestens den Grundstückseigentümer durch finanziell hoch abgesicherte Optionsverträge verpflichten, das Grundstück zum Festpreis nach positivem Bescheid der Voranfrage an Sie zu verkaufen und in der Zwischenzeit nicht anderweitig zu verkaufen.

Grundstückskauf

Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie eventuell von der Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn.
Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird.

Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es jedoch nirgends.

Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden schauen, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und Wärme empfangen können. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten.

Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis in einem Betrag bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. Traditioneller Vergeber von Erbbaurechten ist die öffentliche Hand (Gemeinde, Kirche, Stiftung etc.). Aber auch Privatpersonen und Unternehmen gehen häufiger dazu über, ihre Grundstücke nicht mehr zu veräußern, sondern mit dem Erbbaurecht zu belasten.

Eine weitere Alternative zum Barkauf wäre der Grundstückskauf auf Rentenbasis. Kennzeichnend für diese Rente ist, dass sie nicht an eine feste Laufzeit gebunden ist, sondern bis zum Lebensende des rentenberechtigten Verkäufers zu bezahlen ist. In jedem Fall empfiehlt sich eine Vergleichsrechnung zwischen dem Barkauf mit Fremdfinanzierung über ein Bankdarlehen und dem Kauf auf Rentenbasis.

Nebenkosten

Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Das sind die Grunderwerbssteuern, die Notariats- und Grundbuchkosten, die Vermessungsgebühren und eventuell die Maklerprovision.

Grundstückswerte

Auskünfte über die Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, die beim Vermessungs- und Katasteramt Rheinpfalz, Dienststelle Neustadt/Weinstraße, Exterstraße 4, 67433 Neustadt (Tel.
06341/149-0) eingerichtet ist.

Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise bringen.

Möchten sie den individuellen augenblicklichen Wert eines Grundstücks (sog. „Verkehrswert“) wissen, so besteht auch die Möglichkeit unter bestimmten Voraussetzungen ein Verkehrsgutachten bei einem Grundstückssachverständigen oder dem
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Auftrag zu geben.

Diese Gutachten sind jedoch unverbindlich und verpflichten niemanden, zu dem ermittelten Ergebnis zu kaufen oder zu verkaufen. Gleichwohl kann die Kenntnis dieses ermittelten Wertes für Sie selbst eine wesentliche Entscheidungshilfe oder auch ein Verhandlungsargument sein.

Viele angehende Bauherren sind der Meinung, dass sie nur günstig und nach eigenen Vorstellungen bauen könnten, wenn sie möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Das beginnt schon beim Bauantrag und reicht bis zur Endabnahme des fertigen Hauses.

Bei der Fülle der Stationen, die ein Hausbau durchläuft, ist die Gefahr jedoch groß, dass der Bauherr schon vor dem ersten Spatenstich den Überblick verliert, ganz zu schweigen von Situationen, wenn es einmal hart auf hart kommen sollte.

Um beim Hausbau möglichst sicher und reibungslos ans Ziel zu gelangen, ist ein umfangreiches Fachwissen und eine langjährige Erfahrung auf dem Bausektor erforderlich. Der wichtigste Partner für den Bauherrn ist deshalb der Architekt. Er kann den Bauherrn bereits beim Grundstückskauf beraten und ihn von Planungsbeginn bis zur Baufertigstellung fachkundig begleiten.

Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist auch, dass der Architekt dem Bauherrn die Verantwortung für den Bau abnimmt und damit hilft, die ohnehin schon strapazierten Nerven des Bauherrn zu schonen.