Bauausführung

Der Bau eines Hauses ist für die meisten eine Angelegenheit fürs Leben, deswegen will man nichts falsch machen.

Vor dem Baubeginn steht eine ausführliche Planungsphase. Um Ihnen die mit dem

Bau und der Finanzierung entstehenden Begriffe etwas zu erklären, haben wir für Sie das Baulexikon der Landesbausparkasse Rheinland-Pfalz integriert.

Planung

Haus oder Wohnung

Lassen Sie sich beraten und erstellen Sie eine kleine Entscheidungsmatrix. Fragen Sie auch Haus- oder Wohnungseigentümer nach Ihren Erfahrungen.

Selbstbau, Erbbau, Kauf oder eine Immobilie ersteigern ?

Je nach individuellen Gestaltungswünschen können verschiedene Wege zum eigenen Heim führen. Bei bevorzugten Stadtlagen geht dagegen meist nur der Kauf.

Informationen aus dem rlp-Bürgerservice:

Bodenrichtwerte/Erbbaurecht

Wohnungs- und Immobiliensuche

Größe der Immobilie, Lage, notwendige und gewünschte Infrastruktur

In der Planung können Sie noch alle Ansprüche stellen. Vergeben Sie am besten gleich Prioritäten, was auf gar keinen Fall wegfallen darf.

Fragen Sie Ihre Verwaltung nach Planungen für die nächsten 10 Jahre. Lassen Sie sich Flächennutzungspläne und Bebauungspläne zeigen.

Informationen aus dem rlp-Bürgerservice:

Baulast

Bewertung von Grundstücken

Nun kann ein Kostenplan und eine darauf basierende Finanzierung erstellt werden

Holen Sie hierzu verschiedene Angebote ein. Planen Sie ggfls. auch so, dass die Garage oder der Dachgeschossausbau später erfolgen kann.

Bei der Berechnung der Gesamtkosten dürfen auf keinen Fall die Nebenkosten wie Erschließungs-, Bauneben-, Vermessungskosten, Gerichts-, Notar-, oder Maklergebühren vergessen werden.

Beispiel:

Als Faustregel gilt, dass wenigstens 1/3 der Gesamtkosten an Eigenkapital vorhanden sein sollte. In unserem Beispiel immerhin rd. 90000 Euro.

Angaben, die Sie unbedingt vergleichen müssen:

• Auszahlungssumme (Höhe des Disagios)
• Zinssatz (Höhe; variabel oder fest)
• Laufzeit
• Höhe der Bearbeitungsgebühr
• Höhe und Laufzeit von Bereitstellungszinsen
  
  Kreditinstitute berechnen oft, ab einem bestimmten Zeitpunkt, nach Abschluss des Darlehensvertrags für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensbeträge Bereitstellungszinsen, da sie selbst diese schon refinanziert haben und deshalb Kosten anfallen
• Dauer der Festschreibung

Folgekosten

Denken Sie daran, dass neben der Hausfinanzierung auch Unterhaltskosten für das Haus anfallen. Neben der Grundsteuer fallen auch die Verbrauchskosten von Gas, Wasser, Strom, Telefon, Kabel, etc an. Darüberhinaus entstehen Kosten für den Schornsteinfeger, die Müllabfuhr oder ein Notgroschen für Reparaturen.

Staatliche Förderung

Um den Wohnungsbau und die Bauwirtschaft anzuregen, fördert der Staat den Bau oder den Erwerb von Immobilien. Die Höhe der Förderung hängt dabei von unterschiedlichen Faktoren ab. Um es vorweg zu nehmen. Der Neubau eines Hauses wird am meisten gefördert.

Hierzu stehen Ihnen auf den Internetseiten des Finanzministeriums Rheinland-Pfalz umfangreiche Informationen und Antragsformulare zur Verfügung.

Daneben haben Sie noch weitere Möglichkeiten, wie bspw. die Nutzung der Wohnungsbauprämie. Fragen Sie hierzu Ihre Bausparkasse.

Oder Sie können die Projektförderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
nutzen.

Die KfW bietet zum Erwerb von selbstgenutztem Eigentum Finanzierungen mit besonders günstigen Konditionen an. Außerdem werden Projektförderungen für ökologisches Bauen angeboten (z.B. das 100 000 Dächerprogramm für Solarzellen). Sprechen Sie Ihre Bank direkt auf Kredite der KfW an, da einige Banken versuchen, eher ihre eigenen Produkte zu vertreiben. Kredite bei der KfW können nicht direkt bei ihr, sondern nur über die Kreditinstitute beantragt werden.

Realisierung Ihres Immobilienvorhabens

Nachdem alles geklärt ist, kann es losgehen.

Grundstückskauf

Zuerst muss ein geeignetes Grundstück gefunden werden.

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie unbedingt einen Blick ins Grundbuch werfen um zu klären ob irgendwelche Vorkaufsrechte anderer bestehen oder Baulasten eingetragen sind. Auch sollten Sie evtl. Erschließungskosten bei der Gemeinde anfragen.

Information aus dem rlp-Bürgerservice:

Erschließung

Bauplan erstellen

Evtl. hat das Grundstück noch Einfluss auf das Gebäude (Hanglage, Vorschriften im Bebauungsplan). Deswegen sollte erst jetzt der endgültige Plan erstellt werden. Dazu benötigen Sie einen Architekten. Wenden Sie sich hierzu an die Architektenkammer.

Bauantrag /Bauvoranfrage stellen

Bevor Sie mit dem Bau beginnen, muss unbedingt eine Genehmigung eingeholt werden und die Baufreigabe (Roter Punkt) erteilt werden. 

Tipp: Sie sind sich unsicher, ob Ihr Haus an der geplanten Position stehen darf? Hier kann die Bauvoranfrage weiterhelfen. Hier werden nur ganz spezielle Fragen geklärt, was das künftige Baugenehmigungsverfahren beschleunigen kann und Ihnen Rechtssicherheit gibt. Aber Achtung: Mit einem positiven Bauvorbescheid dürfen Sie noch keine Bauarbeiten durchführen!

Informationen aus dem rlp-Bürgerservice:

Bauvoranfrage

Baugenehmigung/Bauantrag

Bauphase

Hoffentlich haben Sie genug Urlaub angespart. Denn Eigenleistung ist am Bau bares Geld.

Viele Tipps rund ums Bauen gibt es unter:

www.bauen.de

oder

www.baunetz.de

In den meisten Baumärkten gibt es neben dem Baubedarf auch Anleitungen zur Be- und Verarbeitung der Materialien.
Tipp: Beginnen Sie nicht gleich im Wohnzimmer mit Ihrer ersten Holzdecke.

Die Online-Seiten vieler Baumärkte geben schon eine Menge Informationen über Produkte aber vor allem Preise her.

Der Spaß kann aber von kurzer Freude sein, wenn der Fachmann fehlt. Auskünfte über Handwerker in Ihrer Nähe finden sie auf den einschlägigen Portalen oder fragen sie bei Ihrer Handwerkskammer

Richtfest

Wenn der Zimmermann die Dachbalken befestigt hat, sind die Grundzüge des Hauses zu erkennen. Nun ist Zeit für das Richtfest. Alle am Bau Beteiligten, Freunde und Bekannte können eingeladen werden und nach all der Mühe wird etwas gefeiert.

Einzug/Umzug

Nachdem alles fertig ist, kommt der schönste Teil. Der Einzug. Damit alles klar geht, nutzen Sie unsere Umzugscheckliste.

Information aus dem rlp-Bürgerservice:

Umzugscheckliste

Die Umzugscheckliste ist wie die Checkliste zum Hausbau interaktiv angelegt und bietet Ihnen eine Reihe von Verwaltungsdienstleistungen online an.

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der gemachten Angaben wird keine Gewähr übernommen

Bauausführung

Verstöße gegen das Baurecht 

Im § 89 der Landesbauordnung werden die Tatbestände aufgezählt, die als Ordnungswidrigkeiten anzusehen sind. Diese liegen z. B. vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend vom genehmigten Plan bauliche Anlagen errichtet, verändert oder abgebrochen werden. Diese Ordnungswidrigkeiten können mit einer Geldbuße bis zu 50.000,– € geahndet werden. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt.

Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch nachträgliche Genehmigung legalisiert werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der Abbruch angeordnet.

Baubeginn 

Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Jedem Bescheid sind Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt, die vom Bauherrn beachtet werden müssen.
Der Baugenehmigung sind weiterhin Mitteilungsvordrucke beigefügt, die Sie zu den entsprechenden Zeitpunkten an die Bauaufsichtsbehörde zurückgeben müssen:

1. Der Beginn der Bauvorhaben muss der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich mitgeteilt werden. Das Gleiche gilt bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten von mindestens drei Monaten.
2. Weiterhin hat gemäß § 77 Abs. 2 der LBauO der Bauherr vor Baubeginn die genaue Höhenlage und Stellung der baulichen Anlage auf dem Grundstück durch sachverständige Personen einmessen zu lassen. Eine Bescheinigung über die erfolgte Einmessung ist vorzulegen.

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, dürfen Sie mit den Bauarbeiten beginnen, nicht vorher. Der Bauschein ist während der Dauer der Bauarbeiten auf der Baustelle aufzubewahren. Weichen Sie auch nicht von den genehmigten Bauunterlagen ab, ohne vorher die Bauaufsichtsbehörde einzuschalten.
Ob für beabsichtigte Änderungen eine Nachtragsgenehmigung erforderlich ist, kann Ihnen die Bauaufsichtsbehörde verbindlich mitteilen.

Je nach Fortschritt des Baus sind die Rohbaufertigstellung und die abschließende Fertigstellung bei der Bauaufsichtsbehörde jeweils zwei Wochen vorher anzuzeigen, um ihr eine Besichtigung des Bauzustandes zu ermöglichen.

Der Baugenehmigung sind jeweils entsprechende und vorbereitete Formulare beigefügt. Der Fertigstellungsanzeige ist die Abnahmebescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters hinzuzufügen.

Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen vom Beginn an auf der Baustelle vorhanden sein. Auf dem Grundstück ist eine – von der Verkehrsfläche gut sichtbare – von der Bauaufsichtsbehörde ausgehändigte Kennzeichnung (= Roter Punkt) anzubringen, die die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers, der ausführenden Firma und des Bauherrn enthält.
Sofern öffentliche Straßenflächen für die Durchführung der Baumaßnahme in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondererlaubnis bei der Stadt-/Gemeinde-/Verbandsgemeinde eingeholt werden.

Bauausführung 

Die gesamte Durchführung eines Bauvorhabens ist ein komplexer Vorgang.

Dass nach System gebaut wird und die Bauabschnitte planmäßig Schritt für Schritt durchgeführt werden, dafür ist in erster Linie der Architekt verantwortlich. Die Termine sind mit den Kosten eng verbunden, mit Ihren Kosten.

Lassen Sie sich von Ihrem Architekten einen Bauzeitenplan erstellen und geben Sie dessen Überwachung nie völlig aus der Hand.

Man sollte beim Bauzeitenplan ein gewisses Sicherheitspolster einbauen, um unvorhersehbare Ereignisse (z. B. Schlechtwetter, Krankheit, Schwierigkeiten bei der Gründung) zu berücksichtigen.

Eventuell auch den Umzugstermin nicht zu knapp legen.

Mängel – unerfreulich, aber nicht selten 

Zeigt sich am Bau ein Mangel, so bedarf es meist einer genauen Überprüfung, um festzustellen, wer dafür verantwortlich ist und gegen wen Sie einen Anspruch haben. In schwierigen Fällen ist die Einschaltung eines Bausachverständigen zu empfehlen.
Der Architekt ist zu dieser Überprüfung zwar durchaus fähig, jedoch fehlt ihm die notwendige Neutralität, weil er selbst als Verursacher in Frage kommen kann. Schäden, für die ein Verursacher nicht feststellbar ist, können durch eine Bauwesenversicherung abgedeckt werden.

Solange Sie von einem Bauhandwerker nicht einen schriftlichen Hinweis erhalten haben, dass er gegen diese oder jene Planung oder Ausführung fachliche Bedenken erhebt, können Sie zumindest von einer Mitverantwortung des Handwerkers ausgehen.  Er ist zur Abgabe einer solchen Erklärung verpflichtet.

Innerhalb der Gewährleistungspflicht können Sie jederzeit die Beseitigung der Mängel verlangen. Nach der Abnahme können Sie sich an die Konkurrenz wenden, wenn Ihr Handwerker eine zur Nachbesserung gesetzte Frist verstreichen lässt. Bei den größeren Gewerken empfiehlt es sich, bei Auftragserteilung den Einbehalt einer Sicherheitsleistung (angemessener Geldbetrag ist in der Verdingungsordnung für Bauleistungen-VOB geregelt) zu vereinbaren, die erst nach einer festgelegten
Frist (spätestens nach Ablauf der Gewährleistung) ausbezahlt wird.

Auch ist es ratsam, den üblicherweise praktizierten Gewährleistungszeitraum von zwei Jahren (nach VOB) auf 5 Jahre auszudehnen (Haftung nach BGB) und entsprechend vertraglich zu vereinbaren.

Lässt sich nach Feststellung der Ursache und des Verantwortlichen eine Mängelbeseitigung nicht durchsetzen, so sind gerichtliche Maßnahmen unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes erforderlich.

Gehen Sie vor Ablauf der Gewährleistungsfrist die betreffenden Leistungen zusammen mit Ihrem Architekten genau durch, um eventuelle Schäden festzustellen und rechtzeitig die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.

Die behördlichen Abnahmen dienen lediglich dazu, die Übereinstimmung Ihres Bauwerks mit der Baugenehmigung und den Bauvorschriften zu prüfen. Mangelhafte Handwerkerleistungen spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Schwarzarbeit 

Wer Bauarbeiten von Schwarzarbeitern durchführen lässt, kann grundsätzlich keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung stellen. Eventuell bestehende Verträge werden wegen Gesetzesverstoß nichtig. Erleidet ein Schwarzarbeiter einen Arbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, für die Arzt- und Krankenhauskosten aufzukommen. Schließlich droht ihm noch eine Geldbuße bis zu 25.000,– € wenn nachgewiesen werden kann, dass er sich durch Schwarzarbeit in erheblichem Umfang wirtschaftliche Vorteile verschafft.

Um jedes unnötige Risiko bei der Auftragsvergabe zu vermeiden, sollte sich der Bauherr in Zweifelsfällen die Handwerkskarte zeigen lassen oder bei der zuständigen Handwerkskammer nach der Eintragung in die Handwerksrolle fragen. Dort werden auch alle weiteren Fragen zum Thema Schwarzarbeit beantwortet.

Baubezirke eingeteilt auf Sachbearbeiter: